Q1 不良資產(chǎn)主要估值思路是什么？
A： 不良資產(chǎn)回收主要取決于兩個(gè)方面：回收金額和回收時(shí)間，回收金額主要來源于抵質(zhì)押物回收、借款人回收、保證人回收，比較而言，抵質(zhì)押物回收相對(duì)可靠；回收時(shí)間通常根據(jù)入池貸款處置方案做估計(jì)，對(duì)于大多數(shù)通過司法途徑清償貸款的，回收時(shí)間則根據(jù)受評(píng)時(shí)點(diǎn)入池貸款所處的訴訟處置時(shí)點(diǎn)推算可能收到現(xiàn)金的時(shí)間（特殊情況另行考慮）。
其中，抵質(zhì)押物回收價(jià)值在司法訴訟情境下通過評(píng)估抵質(zhì)押物自身價(jià)值，并結(jié)合資產(chǎn)處置過程影響變現(xiàn)的各種因素可能的影響程度，對(duì)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行調(diào)整實(shí)現(xiàn)；借款人回收價(jià)值考慮借款人違約時(shí)所處經(jīng)營(yíng)狀態(tài)及最可能處置方案，選擇適用的評(píng)估方法，分析借款人償債資金來源可靠性，同時(shí)考慮其償債意愿，確定借款人回收價(jià)值；保證人回收評(píng)估主要考慮擔(dān)保方的性質(zhì)（自然人或者法人）、擔(dān)保性質(zhì)（一般責(zé)任擔(dān)保還是連帶責(zé)任擔(dān)保）、金額、期限及自然人擔(dān)保方的財(cái)產(chǎn)情況、法人擔(dān)保方經(jīng)營(yíng)狀況、擔(dān)保方與借款人的關(guān)系等，綜合分析擔(dān)保方的代償能力和意愿，確定保證人回收價(jià)值。
Q2 如何評(píng)估不良資產(chǎn)回收時(shí)間？
A：對(duì)于回收時(shí)間的評(píng)估通常結(jié)合抵質(zhì)押物、借款人、保證人可能的處置方案進(jìn)行判斷，大致可分為司法訴訟、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)重組等情景。對(duì)于通過司法訴訟方式實(shí)現(xiàn)回收的情況，回收時(shí)間主要取決于法律訴訟進(jìn)度。通常情況下，法律訴訟程序包括訴前保全、起訴、立案、文書送達(dá)、調(diào)解、判決、執(zhí)行等，全部程序耗時(shí)約在2～3年左右，具體情況需結(jié)合各地區(qū)司法環(huán)境判斷，但對(duì)于存在政府干預(yù)、區(qū)域司法效率低下、債務(wù)人故意拖延、跨省首封等情況的，需適當(dāng)延長(zhǎng)回收時(shí)間。對(duì)于通過持續(xù)經(jīng)營(yíng)方式實(shí)現(xiàn)回收的情況，通?；厥諘r(shí)間主要取決于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、償債意愿及與作為債權(quán)人的銀行約定的還款計(jì)劃等，回收時(shí)間一般不長(zhǎng)于3年，特殊情況可酌情調(diào)整。對(duì)于通過企業(yè)重組的方式實(shí)現(xiàn)回收的情況，回收時(shí)間主要取決于重組安排。
Q3 在司法訴訟情境下，如何評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)抵押物回收價(jià)值？
A：在司法訴訟情境下，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押物回收價(jià)值判定首先要判斷抵押的有效性，然后定量分析具體的回收金額。
判斷抵押有效性主要考慮：（1）抵押人是否具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力；（2）抵押房產(chǎn)是否符合法律規(guī)定，且權(quán)屬清晰；（3）抵押合同是否以書面形式訂立，且合法有效，抵押權(quán)是否依法設(shè)立，且處于法律訴訟時(shí)效內(nèi)。
定量分析回收金額首先確定抵押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，再結(jié)合資產(chǎn)處置過程影響變現(xiàn)的各種因素可能的影響程度，對(duì)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。影響處置變現(xiàn)的因素主要考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)景氣情況、區(qū)域司法環(huán)境、處置變現(xiàn)中涉及稅費(fèi)、涉及抵押資產(chǎn)拖欠工程款、資產(chǎn)的特殊類型（如涉及變現(xiàn)需補(bǔ)交土地出讓金的情況、關(guān)于唯一住房的特殊考慮、專用設(shè)備等）、民間借貸等方面的影響，由于實(shí)務(wù)中不良資產(chǎn)個(gè)性化差異大，需結(jié)合具體情況判斷分析。
Q4 租賃對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押回收價(jià)值有何影響？
A：租賃對(duì)抵押的不動(dòng)產(chǎn)回收價(jià)值和回收時(shí)間影響較大，主要體現(xiàn)在以下幾方面：
如果租賃在抵押前，處置抵押物不影響租賃合同的履行，即在租賃期內(nèi)法院帶租拍賣，在租賃有效期內(nèi)租賃合同對(duì)抵押物受讓人繼續(xù)有效，同時(shí)在處置抵押物時(shí)，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；如果租賃在抵押后，抵押物處置后，租賃合同對(duì)抵押物買受人不具有法律效力，但抵押物處置時(shí)，如果租賃狀態(tài)對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響，法院應(yīng)在去除租賃權(quán)后執(zhí)行拍賣流程。鑒于此，通常為規(guī)避抵押物處置過程中可能來自承租人的阻礙，作為債權(quán)人的銀行會(huì)要求承租人和出租人簽訂承租人在處置抵押物時(shí)放棄租賃或放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承諾書。
為維持和業(yè)主的關(guān)系，租賃方傾向于將租金交付給抵押物所有權(quán)人，銀行通常難以控制租金，附屬的租賃權(quán)會(huì)對(duì)抵押物回收價(jià)值產(chǎn)生影響。但特殊情況下，如果作為債權(quán)人的銀行能夠控制全部或者部分租金，且承租人有能力長(zhǎng)期穩(wěn)定的支付租金，附屬的租賃權(quán)將有利于銀行債權(quán)的回收。
租賃在抵押前存在，抵押物處置要考慮目前租戶的利益，租金水平低于市場(chǎng)價(jià)格影響回收價(jià)值，租戶的配合意愿影響抵押物的回收時(shí)間；另一方面，租賃于抵押后設(shè)立，即使承租人簽訂放棄租賃或優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承諾書，但實(shí)際執(zhí)行中仍可能存在承租人不予配合的情況，影響抵押物回收價(jià)值和回收時(shí)間。
尤其以下情況會(huì)加大抵押房產(chǎn)處置難度：
（1）剩余租賃期長(zhǎng)；
（2）租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平；
（3）租金已一次性全部支付；
（4）租賃合同解約成本高。
此外，還需關(guān)注債務(wù)人為對(duì)抗銀行行使抵押權(quán)而與第三方惡意串通虛構(gòu)租賃關(guān)系的情況，如租金為明顯不合理的低價(jià)或偽造租金證據(jù)的，雖然法院不予支持承租人阻止移交占有的請(qǐng)求，但實(shí)際執(zhí)行中受制于調(diào)查取證等因素影響，對(duì)回收時(shí)間會(huì)有較大程度的影響，特殊情況下可能影響回收價(jià)值。
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